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都内で引っ越しする際の物件選び方法や注意点まとめ【2024年最新版】

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私は宅建という不動産の資格を所持、現不動産関係で働くOLです。

最近X(旧Twitter)で「引っ越しで気をつける事」や「不動産屋は敵だ!」といったポストを見かけますが都内不動産業から見ると、正しいことも正しくないことも。。

そこで今回はお引っ越しの注意点を「物件選び」「不動産屋選び」「初期費用」にわけてまとめます。

  • 既にお引っ越しの経験が多くある
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物件選び

まずはベースとなる家賃の上限を決めましょう。

家賃・管理費

家賃は給料の何割を目安にするとよく言われますが、一概には決められません。

家賃以外にも生活費や貯金、趣味などの支出がありますし、収入や将来の目標も人それぞれです。

しかし、一般的には、家賃は給料の2割~3割程度が無理なく支払えるとされています。

もちろん、家賃が安ければその分他のことに使えるお金が増えますが、住み心地や立地などの快適性も考慮する必要があります。

条件を決める

条件を「絶対に譲れない」ものと「あったらいい」に分けて考えましょう。

よくあげられる条件例

下記条件は物件探しでよくあげられる条件です。

【譲れない条件】

  • 駅徒歩10分(バス通勤通学でも可能な方、自転車利用でも可能な方はこだわらなくてよいでしょう)
  • 築年数(古くてもリノベーションや管理がきちんとされていてきれいなお部屋もあります)
  • 間取り(一人暮らしの場合は1K以上、2人暮らしの場合は1LDK以上、ファミリーはお子様の年齢によって一人部屋のあるなしを決められたり、在宅ワークが中心の方は必要な部屋数+1部屋などライフスタイルによって決められることが多いです)
  • バストイレ別
  • フローリング(築年数が浅ければ大体フローリングのお部屋なので検索条件には入れなくて良いでしょう)

【あったらいい条件】

  • 独立洗面台
  • 追い焚き
  • 南向き

内覧ですべきこと

騒音を確認する

窓を開けて騒音を確認したり、窓を閉めて騒音がどのくらい遮音できているか確認しましょう。

また周囲の音が聞こえないか確認しましょう。

臭いを確認する

清掃後にタバコや排水溝の臭いが残っていた場合、そのまま住むことになります。

排水溝の異臭は長く人が住んでいないと臭いやすくなりますので、住んでいれば多少マシになりますが、古い物件だとマシになるとは言い切れません。不動産屋に聞いてみましょう。

故障がないか確認する

不動産屋の許可を取って、電気や換気扇がつけられる場合は、全部つけましょう。異音が鳴る場合や故障が見つかる場合があります。

インターフォンも鳴らしてみましょう。

採寸

大体ここで決まり!と思ったら採寸をしましょう。

まずベッドを置く場所を決め測りましょう。意外と柱が引っかかり思ったようにベッドが置けないことが多々あります。

また最低でもカーテンサイズは測っておきましょう。

次にお手持ちの洗濯機や冷蔵庫を使用する場合は、置くことができるか採寸しましょう。

事前に家具の配置を細かく決めたい!という方は部屋の大きさも測るといいでしょう。

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隣人を確認する

  • ベランダがゴミ屋敷のよう
  • 玄関扉のポストがいっぱい
  • 廊下に物を置いている

この場合は隣人トラブルが発生する危険性があります。避けるとよいでしょう。

共用部を確認する

一番大事です。

  1. ポストが荒れている物件
  2. ごみ置き場が荒れている物件
  3. 宅配ボックスが埋まっている物件

は経験上ですが問題のある居住者がいることが多いです。

(できれば確認したいこと)

  • 隣接する建物に取り壊しや新しく建設予定はあるか
    工事の音は朝8時ごろから暗くなるまで続きます。リモートワークの方や小さいお子様がいらっしゃると気になるので聞いておくと良いでしょう
  • 過去にトラブルはあったか
    管理会社に確認してもらいましょう。
  • 前の人/近隣の人が引っ越した理由
    引越しシーズンでもないのに複数のお部屋が募集されている場合はトラブルがあった可能性があります。管理会社に確認してもらいましょう。

立地・周辺環境

物件を探すときに周辺環境で気をつける点は、以下のようなものがあります。

最寄り駅までの道

最寄り駅までの距離や時間、夜の暗さや人通り、駅前の雰囲気や利便性を実際に歩いてみましょう。

周辺施設

料理をする方は近くにスーパーがあるか、できればスーパーに実際に入って大きさや価格感を知っておくと良いでしょう。また駅前には病院やドラックストアがあると便利です。

教育施設

お子様がいらっしゃる方は近くの学校の評判や通学路について調べましょう。

家の近くに学童や習い事が充実していると便利です。また公園や遊び場をチェックしましょう。

コンビニ

コンビニのトイレが使えるエリアは比較的治安がいいと言われています。ただ繁華街では使えないことが多いのであまり気にしなくていいでしょう。

治安

治安状況や犯罪発生率、防犯対策や災害対策の状況を確認しましょう。検索すると行政のサイトが出てきます。

不動産屋選び

不動産屋さんは世間の思う通り、危なそうな人もたくさんいます。不動産関連の仕事をする私でさえ「営業の人は苦手」と思うことが多々あります。。

事前にやり取りをして雰囲気がわかると少し安心です。

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初期費用内訳

都内23区の引越しでは初期費用は大体家賃5ヶ月分と言われています。内訳は下記です。

  • 敷金1ヶ月分(物件によって変動あり)
  • 礼金1ヶ月分(物件によって変動あり)
  • 仲介手数料1ヶ月分(交渉で0.5ヶ月分になる可能性あり)
  • 前家賃1ヶ月分(入居する次月の家賃)
    • 日割り家賃(入居月が1日でない場合、家賃を日にちで割った金額)
    • 保証金(0〜0.5ヶ月分くらい)
    • 火災保険2年分(1.5~2万くらい)
    • 鍵交換代等

仲介手数料

ネットでよく議論になるNo.1の仲介手数料。

なぜかというと、不動産屋に払う仲介手数料(月家賃1ヶ月分)のうち貸す人が50%、借りる人が50%の割合でもらうことが法律で決められています。

しかし都内の不動産ではデフォルトで借りる人が100%払う場合が多いです。

なぜ法律違反にならないかというと借りる人が同意すれば100%でも問題ないからです。

仲介手数料50%以下にするコツ

仲介手数料50%以下にするコツはいくつかあります。

仲介手数料50%以下をうたっている不動産屋に連絡を取る

あらかじめ物件詳細やお店の紹介に仲介手数料は50%とうたっている不動産屋はいくつかあります。

そこに連絡をすれば、「どのタイミングで言えばいいんだろう」「言いづらいな〜」と悩むことがなくなります。

見積もりを取る

見積もりをお願いする時点で「仲介手数料を50%以下にできますか?」と伝えましょう。

借りる物件が安すぎる場合や会社の方針でできないこともあります。

本当に気に入った物件であればそのまま契約しても良いでしょう。

直接だと伝えづらい方は、チャットで伝えましょう。下記のサービスはチャットでやり取りが可能です。



まとめ

仲介手数料を50%以下にしてほしいことを伝えると、不動産屋によっては仲介手数料が半額しかもらえないことを知ると、連絡が疎かになったり、良い物件を優先的に紹介してくれない恐れがあります。

また特に都内の人気物件かつ繁忙期(1月半ば~3月)には「仲介手数料が半額しかもらえないなら、満額もらえるお客様を優先して申し込みしよう」となることもあります。

不動産屋も商売なので、デメリットもあることを頭に置いて物件探しをすることをおすすめします。

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